America's Oldest Cities

cox-boston.JPG

One of the most important turning points in the social history of the United States occurred at the beginning of the 1940s. This is not about Pearl Harbor or the Second World War, but  rather about the economic, housing and transportation advances that have produced more affluence for more people than ever before in the world.

After being delayed by World War II, people began moving from the overcrowded cities to spacious (for that time) houses in the suburbs. They increasingly traveled to work and other destinations by car. These trends were at least two decades old at the time, but had been put on hold by the Great Depression. The prewar city (metropolitan area) was considerably denser, more oriented to mass transit and largely monocentric. By 2010, all major metropolitan areas had developed an urban form that was overwhelmingly suburban and polycentric, with the rise of edge cities and the even greater dispersion of edgeless cities. On average, areas outside the traditional downtowns (central business districts) accounted for 90 percent of metropolitan employment in 2000, ranging from a high of more than 95 percent in metropolitan areas like Phoenix, San Jose and Tampa-St. Petersburg to a low of 80 percent in New York.

Rating Metropolitan Areas by Pre-War Residential Development

Although dense urban cores persist in most metropolitan areas, their size and significance varies greatly. This can be illustrated by data from the 2007- 2011 American Community Survey, which makes it possible to rank metropolitan areas by their shares of pre-World War II residential development.

This article uses the percentage of dwelling units, both owner and renter occupied constructed before 1940 to rate the ages of the nation's 51 major metropolitan areas (those with more than 1 million population in 2010).  Overall, America’s major metropolitan areas are overwhelmingly postwar in their urban development, with approximately 14% of residences built before 1940. By comparison the 1940 populations of today's major metropolitan counties were just 35 percent of their 2010 populations.

Oldest Metropolitan Areas

The nation's oldest metropolitan areas, not surprisingly, are concentrated in the Northeast and the upper Midwest. Overall population growth has been modest in these regions compared especially to the South and the West.

  • Boston is the oldest with 35.7% of its residences built before 1940. This varies from 55.6% in the historical core city of Boston to roughly 32 percent in the suburbs, which are the oldest themselves in the country.   
  • Nearby Providence is the second oldest metropolitan area, with 33.1% of its dwellings built before 1940. The city of Providence is also the second oldest among historical core municipalities, at 58.8%. Providence overall share of pre-1940 housing stands at 30.2%. It is notable that the Office of Management and Budget now considers Boston and Providence to be in the same combined statistical area (consolidated metropolitan area).
  • Buffalo is the nation's third oldest metropolitan area with 30.5% of its residences preceding 1940. The core city of Buffalo is the oldest historical core municipality, with 62.8% of its housing predating 1940. Buffalo suburbs, however, are considerably newer, with only 20.1% older than 1940.
  • New York is the nation's fourth oldest metropolitan area, with 28.9% of its dwellings having been built before 1940. The city of New York has a much lower prewar housing percentage than the top four, largely because of the substantial amount of green field housing built in the more distant sections of Queens and especially in Staten Island during the 1950s and 1960s. New York's suburbs, which have accounted for nearly all of the growth in the metropolitan area have a pre-1940 housing share of 18.9%.
  • Rochester is the nation's fifth-oldest metropolitan area, with 28.8% of its housing prewar. The historical core municipality of Rochester has a high 58.1% of its housing in prewar stock, while the suburbs have a 21.1% share.

The next five oldest metropolitan areas are Pittsburgh, at 27.2%, Milwaukee and 23.3%, Cleveland 22.7% Chicago and 21.3% and Philadelphia at 21.2%. Among these, the oldest historical core municipalities are Cleveland, at 51.9% and Pittsburgh at 50.3%. Pittsburgh has the highest suburban pre-1940 housing stock, at 23.5%, the third highest in the nation after Boston and Providence (Figure 1).

Youngest Metropolitan Areas

The nation's youngest major metropolitan areas are concentrated in the South and West, comprising 28 of the 51.

  • Las Vegas is the youngest major metropolitan area.  "Sin City" has had the greatest percentage population growth since 1940, and is now approaching a population of 2 million, compared to less than 20,000 in 1940. Only 0.3% of the housing stock in Las Vegas was built pre-war.
  • Phoenix, which is grown from little more than 200,000 people in 1940 to more than 4 million people today, has a pre-1940 housing stock of only 1.0%. The city of Phoenix has a miniscule pre-1940 housing stock of 1.9%.
  • The third youngest major metropolitan area is Orlando with 1.7% of its housing stock having been built before 1940.
  • Perhaps surprisingly, Miami is the fourth youngest major metropolitan area with only 2.2% predating 1940. The historical core municipality of Miami, however, has one of the highest densities in the United States and a comparatively strong 10.6% of its housing is prewar.
  • Austin is the fifth youngest major metropolitan area, with 2.5% of its housing predating the war.

 

Tampa St. Petersburg, Houston, Riverside-San Bernardino, Raleigh and Dallas-Fort Worth round out the 10 youngest major metropolitan areas. Each of these has a pre-1940 housing stock between 2.7% and 3.1% (Figure 2).

Data for all metropolitan areas is provided in the table.








Table
Share of Housing Units Constructed Before 1940
US Metropolitan Areas Over 1,000,000 Population in 2010
Rank Metropolitan Area Metropolitan Area Historical Core Municipality(s) Rank Suburbs Rank HCM
1 Boston, MA-NH 35.7% 55.6% 4 32.4% 1 1
2 Providence, RI-MA 33.1% 58.8% 2 30.2% 2 1
3 Buffalo, NY 30.5% 62.8% 1 20.1% 5 1
4 New York, NY-NJ-PA 28.9% 41.3% 12 18.9% 6 1
5 Rochester, NY 28.8% 58.1% 3 21.1% 4 1
6 Pittsburgh, PA 27.2% 50.3% 7 23.5% 3 1
7 Milwaukee,WI 23.3% 38.9% 16 14.0% 10 1
8 Cleveland, OH 22.7% 51.9% 6 15.4% 8 1
9 Chicago, IL-IN-WI 21.3% 43.8% 10 11.6% 13 1
10 Philadelphia, PA-NJ-DE-MD 21.2% 39.1% 14 14.9% 9 1
11 San Francisco-Oakland, CA 20.4% 45.5% 9 9.2% 15 1
12 Hartford, CT 19.3% 43.1% 11 16.7% 7 1
13 Cincinnati, OH-KY-IN 17.2% 41.3% 13 12.6% 11 1
14 St. Louis,, MO-IL 15.8% 54.4% 5 10.3% 14 1
15 Minneapolis-St. Paul, MN-WI 15.0% 46.7% 8 6.1% 24 1
16 Baltimore, MD 14.4% 39.0% 15 6.8% 22 1
17 Portland, OR-WA 13.1% 31.8% 19 5.5% 25 2
18 Columbus, OH 12.5% 12.6% 31 12.4% 12 2
19 Louisville, KY-IN 12.3% 16.9% 27 8.1% 20 2
20 Indianapolis. IN 12.1% 15.6% 28 8.8% 16 2
21 Los Angeles, CA 12.0% 20.2% 26 8.3% 18 2
22 Detroit,  MI 12.0% 31.7% 22 8.2% 19 1
23 Kansas City, MO-KS 11.9% 21.5% 24 8.8% 17 2
24 New Orleans. LA 11.7% 31.7% 21 3.0% 35 1
25 Seattle, WA 11.1% 29.9% 23 6.1% 23 2
26 Richmond, VA 9.0% 32.0% 18 4.1% 31 2
27 Salt Lake City, UT 8.9% 31.8% 20 3.1% 34 2
28 Washington, DC-VA-MD-WV 8.6% 36.1% 17 4.6% 29 1
29 Denver, CO 7.1% 21.4% 25 2.1% 43 2
30 Birmingham, AL 6.8% 15.6% 29 4.5% 30 2
31 Oklahoma City, OK 6.7% 8.8% 34 4.9% 27 2
32 Memphis, TN-MS-AR 5.6% 8.8% 35 2.3% 41 2
33 Virginia Beach-Norfolk, VA-NC 5.4% 1.1% 50 7.0% 21 2
34 San Jose, CA 5.3% 5.5% 42 5.1% 26 3
35 Nashville, TN 5.1% 6.9% 39 3.9% 33 2
36 San Antonio, TX 5.1% 5.7% 40 4.1% 32 2
37 Sacramento, CA 4.6% 11.5% 32 2.7% 36 3
38 San Diego, CA 4.3% 7.0% 38 2.1% 42 2
39 Charlotte, NC-SC 4.0% 3.3% 46 4.6% 28 2
40 Jacksonville, FL 3.8% 4.7% 43 2.3% 40 2
41 Atlanta, GA 3.2% 14.5% 30 2.0% 45 2
42 Dallas-Fort Worth, TX 3.1% 5.7% 41 2.5% 38 2
43 Raleigh, NC 2.8% 3.1% 47 2.6% 37 3
44 Riverside-San Bernardino, CA 2.7% 7.9% 37 2.5% 39 3
45 Houston, TX 2.7% 4.6% 45 1.6% 47 2
46 Tampa-St. Petersburg, FL 2.7% 8.4% 36 1.9% 46 2
47 Austin, TX 2.5% 3.0% 48 2.0% 44 3
48 Miami, FL 2.2% 10.6% 33 1.5% 48 2
49 Orlando, FL 1.7% 4.7% 44 1.3% 49 3
50 Phoenix, AZ 1.0% 1.9% 49 0.6% 50 3
51 Las Vegas, NV 0.3% 0.3% 51 0.3% 51 3
Total 13.6% 25.5% 9.0%

Notes:
Calculated from American Community Survey 2007-2011
HCM: Historical core municipality category: (1) Pre-War & Non-Suburban, (2) Pre-War & Suburban, (3) Post-War Suburban. There is one HCM per metropolitan area, except in in San Francisco-Oakland (San Francisco and Oakland) and Minneapolis-St. Paul (Minneapolis & St. Paul). Otherwise, the HCM is the first named municipality in the metropolitan area name, except in Virginia Beach-Norfolk, where it is Norfolk and Riverside-San Bernardino, where it is San Bernardino.

Not All Core Cities are the Same

This analysis indicates the substantial differences between not only the nation's metropolitan areas, but even more the differences between the core municipalities. For example, the core cities of Phoenix and Philadelphia have approximately the same population. Yet they could not be more different. Philadelphia has a long history, including a time as the nation's largest city around the period of the Revolutionary War. Phoenix, in contrast, is a product of the post-World War II boom. By 2010, Phoenix had become the nation's 6th largest municipality. Its 65,000 population in 1940 would rank it around 600th today. Figure 3 shows the average, maximum and minimum pre-war housing stock percentages by metropolitan area, historical core municipality and suburbs.

Categorizing Core Municipalities

In Suburbanized Core Cities, we classified the nation's core municipalities into three categories, based upon the extent of their pre-automobile development (This was described further in a paper co-authored with Peter Gordon of the University of California, Cities in Western Europe and America: Do Policy Differences Matter?).

The categories included "Pre-War Non-Suburban," which are core municipalities that were of high density in 1940 and have expanded their boundaries little since that time. Philadelphia, Baltimore and Providence are examples of these. The second category was "Post-War and Suburban," which includes municipalities that had a dense core of more than 100,000 residents in 1940, but contain large swaths of post-War suburban development (such as Los Angeles, Milwaukee and Atlanta). The third category was Post-War Suburban, which includes core cities that had little or no dense urban core in 1940 (such as Phoenix, Austin and San Jose).

Figure 4 illustrates the huge differentials in the pre-1940 housing stock between the metropolitan areas as classified by their historical core municipalities.

Commonalities

Even so, metropolitan areas are much more similar than their historical core municipalities. The bottom line is one different than one tends to hear in the urban-core-oriented press. In most of America the detached house predominates and virtually all development since 1940 has been suburban, both inside and outside the historical core municipalities.

Wendell Cox is a Visiting Professor, Conservatoire National des Arts et Metiers, Paris and the author of “War on the Dream: How Anti-Sprawl Policy Threatens the Quality of Life.”

----

Photograph: Boston (by author)



















Comment viewing options

Select your preferred way to display the comments and click "Save settings" to activate your changes.

great post

Kami toko onlien menjual produk Toko Mebel Jepara Online yang menawarkan produk produk mebel asli jepara memang sudah dikenal hingga mancanegara, jepara selalu menjaga kualitas produk furniture dengan sangat teliti Mebel Jepara Mulai dengan produk produk minimalis yang sqangat elegant hingga produk klasik modern yang sekarang sedang trend di beberapa tahun terakhir, produk klasik modern kami meliputi Kursi Tamu Jati dengan model klasik modern juga tersedia mebel minimalis khas mebel jepara yang di buat dengan menggunakan material kayu perhutani pilihan, kayu perhutani dipilih karena memang kualitasnya yang jauh dari kayu kebun, produk Mebel Jepara Murah dengan model simple elagant kami tawarkan dengan harga yang cukup kompetitif, semuanya tergantung akan banyaknya bahan yang digunakan juga tingkat kerumitan produk dengan Mebel Jati Jepara yang tentunya tidak mengurangi kualitas dari produk Mebel Jepara yang kami tawarkan. Kami selalu berupaya dengan menawarkan produk produk Mebel Jepara dengan desain terbaru, dikarenakan setiap produk kami mempunyai keistimewaan tersendiri yang berbeda dengan produk mebel lainnya, yaitu tingkat kualitas kehalusan finishing juga kuaslitas ukiran yang khas Mebel Jati Jepara kami selalu terjaga kualitas dan pamornya. Kami juga mempunyai banyak produk galleri yang dapat anda jadikan patokan untuk anda tempatkan di ruang tamu rumah anda, produk produk tersebuat dapat anda lihat disini Kursi Tamu asli produk Cv. Karya Priboemi Jepara yang dapat anda pesan secara custom atau biasa disebut pesanan sesuai keinginan anda, itu semua kami produksi menggunakan material kayu mahoni perhutani dan kayu Furniture Jepara dengan label Cv. Karya Priboemi Jepara yang sudah dikenal baik dalam maupun luar negri, anda tidak perlu khawatir akan kualitas dari setiap produk kami, beragam model Kursi Tamu kami sudah mulai membuka pemesanan dengan anda cukup dengan santai diruamh, anda tinggal menyodorkan bagaimana produk mebel yang anda inginkan, anda dp maka kami akan kerjakan, untuk lama proses tergantung tingkat kerumitan produk pesanan, itu smua bisasa kami tawarkan secara Mebel Jepara Online dengan kekuatan kontruksi pengrajin mebel jepara asli, yang memang sudah profesional dalam proses pembuatan kontruksi, pengrajin profesional iru semua ada di perusahaan kami Cv. Karya Priboemi Jepara, kontruksi tersebuat bisa anda pakai hingga puluhan tahun, karena kualitas kami di atas produk produk lain, yang banyak di jual di pasaran Mebel Jepara tentunya sangat kokoh. Kami juga mempunyai banyak katalog produk meja muali dari meja makan ukiran jepara, meja makan klasik modern elegant yang tentunya sangat mewah untuk anda tempatkan di ruang makan rumah mewah anda, juga tak ketinggalan, kami juga menawarkan produk mebel Meja Makan Jati asli desain Cv. Karya Priboemi Jepara, yang tentunya mempunyai kualitas diatas rata rata standart export, pamor produk mebel dari jepara memang masih banyak dikagumi oleh masyarakat luas, dikarenakan tenaga tenaga mebel jepara mempunyai pengalaman yang lebih baik ketimbang tenaga mebel di luar sana, bahkan produk Mebel Jepara dsekarang sudah banyak di copy, salah satunya negri china, malaysia yang merekrut tenaga di jepara untuk mengajarkan kepada warganya di sana. dan anda juga dapat memilih warna di menu dan tak ketinggalan kami juga menawarnak produk Kamar Set Minimalis Modern menjadi brand ambrossador di beberapa tahun terakhgir, maraknya rumah berdesain minimalis modern membuat produk ini sangat laku di pasaran, untuk katalognya anda dapat  melihat katalog produknya disini Kamar Set Jati juga bisa disini untuk katalog produk ruang tamu dengan desain minimalis, anda bisa mengirimkan gambar desain yang anda inginkan, atau anda juga bisa lihat katalog kami disini Kursi Tamu Klasik Mewah kota kami sangat terkenal dengan produk produk etnik khas dari jawa yang terbuat dengan menggunakan material kayu jati yang di ukir dengan ukiran khas mebel jepara yang membuatnya begitu mendunia hingga sekarang, anda pasti akan tercengan jika sudah melihat produk yang satu ini Gebyok Jepara meja makan dengan desain klasik minimalis semuanya ada di jepara, kami selaku salah satu perusahaan Mebel Jati Jepara di jepara selalu berupaya membuat desain baru agar bisa tetap bersaing, salah satu produk hasil desain kami adalah sebagai berikut Meja Makan Minimalis kota jepara juga terkenal dengan produsen tempat tidur yang cantik elok dan elegant yang tentunya produk itu sendiri diproses dengan sangat terkontrol,

untuk katalog produknya anda bisa langsung tengok disini Tempat Tidur Jati untuk katalog produk dengan desain klasik ataupun minimalis seperti meja makan ataupun yang lainnya anda juga bisa memilihnya di kolom produk dengan menu kategory Meja Makan produk produk kami tentunya mempunyai nilai tersendiri yang tentunya berkualitas tinggi, memang sedang marak saat ini, oleh karena itu kami pun berusaha semaksimal mungkin untuk memberikan pelayanan yang lebih baik untuk anda konsumen konsumen setia kami Cv. Karya Priboemi Jepara. Furniture Jati dalam hal ini saya ada rekomendasi untuk anda karena kami proses dengan melalui kontol yang sangat teliti. Seperti produk produk kursi tamu misalnya, untuk membuat Kursi Tamu Jati kami memakai bahan dengan kualitas grade A jadi anda tidak perlu ragu lagi akan kualitas dari produk produk mebel yang kami tawarkan kepada anda. Ada lagi produk yang tak kalah larisnya yang ada di jepara yaitu Tempat Tidur Jati , produk ini merupakan produk paling penting yang harus ada dalam suatu hunian rumah. Apapun bentuk / model dari tempat tidur tersebut, yang terpenting adalah kita nyaman saat beristirahat tentunya. Selain menjual tempat tidur dalam satuan, kami juga menerima pemesanan produk untuk ruang kamar berupa set kamar tidur. Kamar Set Jati itu sendiri nantinya akan terdiri dari tempat tidur lemari pakaian dua nakas dan meja rias, anda juga bisa memesannya terpisah. Mebel Jepara selalu menjadi daya tarik tersendiri untuk turis asing yang ingin membuat usaha furniture, banyak sekali turis asling berbondong bondong ke jepara untuk memulai bisnisnya, tidak hanya itu banyak juga turis asing yang ingin mengisi rumahnya dengan membeli produk produk seperti tempat tidur kursi tamu meja makan yang asli dan khas Mebel Jepara kami juga menyediakan produk lain yang tak kalah pamornya di beberapa tahun terakhir, produk ini tentunya memiliki ciri khas tersendiri. Pada produk ini kayu jati kami olah sedemikian hingga menjadi produk Meja Makan Jati Minimalis yang mewah dengan keaslian aksen ukiran khas mebel jepara jual mebel jati harga murah asli mebel jepara, kami menawarkan harga standart furniture jepara dengan kualitas yang tentunya terbaik Penerapan ruang yang akan anda isi mebel harus anda perhatikan terlebih dahulu sebelum membelinya, dalam hal ini saya ada rekomendasi untuk anda untuk berkonsultasi terlebih dahulu dengan pakarnya, anda bisa langsung menuju untuk saat ini mebel jepara memang sudah sangat berkembang, jepara terkenal hingga ke mancanegara sebagai pusat industri mebel terbesar di dunia, produk produknya sudah banyak yang di export ke mancanegara, salah satunya italy Mebel Jepara Minimalis Kami menyediakan layanan online untuk pemesanan Mebel Jepara Murah dengan sistem online. Ada juga produk unggulan lain seperti tempat tidur, meja makan, set meja makan dan banyak lainnya. memang sedang marak saat ini, oleh karena itu kami pun berusaha semaksimal mungkin untuk memberikan pelayanan yang lebih baik untuk anda konsumen konsumen setia kami Cv. Karya Priboemi Jepara. Mebel Jepara dalam hal ini saya ada rekomendasi untuk anda

Oleh karena itu mulai dari lima tahun terakhir kami sudah mengembangkan untuk pembelian produk furniture dengan menawarkannya di Mebel Jati
Toko Mebel Mebel Jepara jual mebel jati harga murah asli mebel jepara, kami menawarkan harga standart furniture jepara dengan kualitas yang tentunya terbaik Mebel Jati Jepara berkualitas asli produk mebel jepara yang dibuat oleh tangan tangan ahli pengrajin mebel jepara yang ada di perusahaan kami Furniture Jati mulai dari meja makan jati, tempat tidur minimalis, meja makan jati, kursi tamu murah, kamar set minimalis semuanya tersedia termasuk gapura pintu gebyok jati, juga Kursi Tamu Jati banyak sekali kami menawarkan produk mebel jati yang kami gunakan sebagai bahan baku, juga tersedia bahan kayu mahoni untuk mebel dengan pewarnaan cat duco Meja Makan Jati hasil karya Cv. Karya Priboemi Jepara yang sudah dikenal hingga mancanegara salah satunya adalah pintu gebyok. produk ini sangat tenar dan etnik jawanya masih melekat pada produk Mebel Minimalis Ada juga produk unggulan lain seperti tempat tidur, meja makan, set meja makan dan banyak lainnya. memang sedang marak saat ini, oleh karena itu kami pun berusaha semaksimal mungkin untuk memberikan pelayanan yang lebih baik untuk anda konsumen konsumen setia kami Cv. Karya Priboemi Jepara. Mebel Minimalis dalam hal ini saya ada rekomendasi untuk anda
Oleh karena itu mulai dari lima tahun terakhir kami sudah mengembangkan untuk pembelian produk furniture dengan menawarkannya di Mebel Minimalis Murah yang sangat cantik dengan keaslian ukiran khas mebel jepara yang terukir rapih dan halus di setip sudutnya. Ada juga produk unggulan lain seperti tempat tidur, meja makan, set meja makan dan banyak lainnya.
Oleh karena itu mulai dari lima tahun terakhir kami sudah mengembangkan untuk pembelian produk furniture dengan menawarkannya di Mebel Jati Jepara dalam hal ini saya ada rekomendasi untuk anda untuk berkonsultasi terlebih dahulu dengan pakarnya, anda bisa langsung menuju untuk saat ini mebel jepara memang sudah sangat berkembang, jepara terkenal hingga ke mancanegara sebagai pusat industri mebel terbesar di dunia, produk produknya sudah banyak yang di export ke mancanegara, salah satunya italy Mebel Jepara Murah yang sangat cantik dengan keaslian ukiran khas mebel jepara yang terukir rapih dan halus di setip sudutnya. Ada juga produk unggulan lain seperti tempat tidur, meja makan, set meja makan dan banyak lainnya.
Oleh karena itu mulai dari lima tahun terakhir kami sudah mengembangkan untuk pembelian produk furniture dengan menawarkannya di 10 Tips Terbaik Dan Dekorasi Modern Pada Ruang Makan

I recently came across your

I recently came across your blog and have been reading along. I thought I would leave my first comment. I don't know what to say except that I have enjoyed reading. Nice blog. I will keep visiting this blog very often.
Puestos más populares

SEO of a web page does not

SEO of a web page does not begin after the web page has been developed, but starts the very day the web design starts and goes hand-in-hand all along the way. Hence, a excellent marketing technique right from the start is crucial. brokeři na binární opce

Thanks for writing such a

Thanks for writing such a good article, I stumbled onto your blog and read a few post. I like your style of writing...
Beijing air quality

Great job for publishing

Great job for publishing such a beneficial web site. Your web log isn’t only useful but it is additionally really creative too. There tend to be not many people who can certainly write not so simple posts that artistically. Continue the nice writing
dr. benjamin miller strong sight vision training pdf

That is really nice to hear.

That is really nice to hear. thank you for the update and good luck.
take a glance inside

I read that Post and got it

I read that Post and got it fine and informative. Please share more like that...
my thoughts

I recently came across your

I recently came across your blog and have been reading along. I thought I would leave my first comment. I don't know what to say except that I have enjoyed reading. Nice blog. I will keep visiting this blog very often.
michael fiore text your ex back program review

This article gives the light

This article gives the light in which we can observe the reality. This is very nice one and gives indepth information. Thanks for this nice article.
Edward Bass Producer

I think this is an

I think this is an informative post and it is very useful and knowledgeable. therefore, I would like to thank you for the efforts you have made in writing this article.
does girlfriend activation system work